O que são Fundos Imobiliários?

Os fundos imobiliários são ativos negociados na bolsa de valores, que representam uma alternativa interessante para investir em imóveis, principalmente para aqueles que ainda estão em fase de acumulação de patrimônio.

Através desses fundos é possível ter acesso ao mercado imobiliário com facilidade e sem ter que dispor de muito dinheiro, além de gerar uma renda mensal livre de imposto de renda.

Ficou curioso? Então veja como abordaremos esse assunto:
O que são fundos imobiliários e como funcionam?
Quais os tipos de fundos imobiliários?
Quais as vantagens e desvantagens dos fundos imobiliários?
Quais os riscos de investir em fundos imobiliários?
Para quem os fundos imobiliários são recomendados?
Qual o custo para investir em fundos de investimentos imobiliários?
Quanto preciso investir em fundos imobiliários para viver de renda?
Como investir em fundos imobiliários?
Considerações sobre os fundos imobiliários

Continue a leitura e conheça em detalhes os fundos de investimento imobiliários disponíveis no mercado de capitais.

O que são fundos imobiliários e como funcionam?

Os fundos imobiliários (FIIs) equivalem a um tipo de fundo de investimento cujos recursos dos investidores são alocados em ativos imobiliários de diversas naturezas.

Assim como os fundos tradicionais, os FIIs são administrados por uma instituição financeira específica, devidamente autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), e o seu patrimônio líquido é dividido em cotas.

Estas, por sua vez, são normalmente negociadas na bolsa de valores brasileira, a B3. Contudo, alguns FIIs podem não ser listados.

Cada fundo imobiliário possui uma política de investimentos própria, utilizada pelo gestor responsável na hora de comprar os imóveis ou títulos para compor a carteira do fundo. Além disso, nos FIIs, a renda com a locação, venda ou arrendamento dos imóveis são distribuídas periodicamente para os seus cotistas.

Quais os tipos de fundos imobiliários?

De maneira geral, os fundos de investimento imobiliário se diferenciam conforme a composição da sua carteira, podendo ser divididos em:

• Fundos de renda, também chamados fundos de tijolo, cujo principal objetivo é a geração de renda através da locação de imóveis;
• Fundos de desenvolvimento, que tem como foco o setor de construção e incorporação; 
• Fundos de títulos, que destinam seus recursos em títulos relacionados ao mercado imobiliário, como as letras de crédito imobiliário e os certificados de recebíveis imobiliários (LCIs e CRIs). Por isso, são chamados fundos de papel;
• Fundos de fundos (FOFs), que aplicam em cotas de FIIs.

Esses fundos de investimento ainda se subdividem em setores específicos de atuação. Por exemplo, fundos de shopping center, de hospitais, lajes comerciais, agências bancárias, galpões logísticos, lajes corporativas, escolas, entre outros.

Os FIIs também podem ter uma carteira diversificada, constituída por vários empreendimentos imobiliários, ou concentrada em um único ativo. Por isso, antes de investir, atente-se a política de investimento de cada fundo.

Quais as vantagens e desvantagens dos fundos imobiliários?

Os FIIs são uma alternativa interessante para aqueles que desejam investir em imóveis sem precisar adquirir os ativos físicos.

Através deles, o investidor não precisa dispor de muito dinheiro para iniciar suas aplicações no mercado imobiliário, já que existem cotas de fundos negociadas a partir de R$100,00.

Assim, o indivíduo em fase de acumulação de patrimônio pode construir uma carteira de investimentos diversificada, que gere uma renda passiva livre de imposto de renda. Além disso, há o ganho de capital com a venda das cotas valorizadas.

Mas atenção, embora o cotista seja um dos “donos” do FII, ele não pode usufruir dos imóveis que compõe a carteira do fundo, tampouco decidir individualmente quais ativos farão parte desse portfólio.

Vale destacar que as cotas dos fundos imobiliários são negociadas na bolsa de valores, por isso sensíveis à volatilidade do mercado, o que pode causar um certo desconforto em alguns investidores.

Quais os riscos de investir em fundos imobiliários?

Todos os ativos negociados no mercado financeiro estão sujeitos a alguns riscos, inclusive os fundos imobiliários. A seguir, confira os principais riscos a que esses investimentos estão expostos:

• Risco de mercado, comum a todas as modalidades de investimento e contribui para que os preços dos FIIs oscilem;
• Risco de inadimplência, caso o inquilino não pague ou atrase o aluguel dos imóveis do fundo;
• Risco de liquidez, que equivale à dificuldade do investidor vender as suas cotas no mercado secundário;
• Risco de vacância, que representa a possibilidade do imóvel ficar desocupado por um tempo e refletir nas receitas do fundo;
• Risco de concentração, quando o fundo investe em apenas um imóvel, quando o imóvel possui somente um inquilino ou ainda quando há emissão de novas cotas, podendo diluir a participação dos investidores;
• Risco de Crédito, caso os emissores dos papéis adquiridos pelos fundos de recebíveis não honrem com o pagamento dos juros acordados.

Lembre-se que os FIIs não contam com a cobertura do Fundo Garantidor de Créditos (FGC) e podem apresentar resultados negativos, especialmente no curto prazo.

Para quem os fundos imobiliários são recomendados?

Qualquer investidor pode ter acesso aos fundos de investimentos imobiliários. Contudo, eles são mais indicados para aqueles que possuem objetivos de médio a longo prazo, que suportam possíveis variações nos preços das cotas.

Embora os FIIs sejam vistos como um investimento de renda fixa por muitos investidores, não se deve desconsiderar que eles são negociados na B3. Logo, influenciados pelas condições do mercado.

Em períodos de estresse, por exemplo, suas cotas costumam oscilar, ainda que em menor intensidade quando comparadas as ações. Portanto, atente-se a esse ponto antes de começar a investir nessa classe de ativos.

Qual o custo para investir em fundos de investimentos imobiliários?

Os investimentos em fundos imobiliários envolvem alguns custos, como:

• Taxas de administração e gestão, utilizada para manter a estrutura do fundo e remunerar os profissionais responsáveis pela gestão;
• Taxa de performance, cobrada apenas quando o desempenho do fundo supera o benchmark preestabelecido;
• Taxa de corretagem, cobrada pela corretora de valores pelo serviço de intermediação da compra e venda dos papéis na B3. 

Há ainda a cobrança do imposto de renda sobre o ganho de capital conquistado na venda das cotas dos fundos imobiliários. Neste caso, a alíquota é de 20% e o recolhimento deve ser feito via emissão de Documento de Arrecadação da Receita Federal (DARF). Já a distribuição de rendimentos é beneficiada com a isenção de impostos para o investidor pessoa física.

Quanto preciso investir em fundos imobiliários para viver de renda?

Depende! Para saber exatamente o valor que precisa investir, antes é necessário definir o quanto você deseja receber de rendimentos.

Uma vez estipulado esse valor, o próximo passo é selecionar os fundos imobiliários para gerar essa renda passiva.

Para facilitar, imagine um investidor que busca uma renda de R$1.000 ao mês. Para ter esse valor, ele precisaria de, no mínimo, R$200 mil investidos em FIIs que gerassem rendimentos mensais de 0,5%.

Segundo a legislação, os FIIs devem distribuir no mínimo 95% dos lucros auferidos entre os seus cotistas. No entanto, esses rendimentos variam, visto que dependem do desempenho do fundo no período. Dessa forma, a melhor opção para conseguir viver de renda utilizando os fundos imobiliários é construindo uma carteira diversificada capaz de atender as suas necessidades. Na dúvida, busque ajuda de profissionais do mercado para auxiliá-lo na escolha dos ativos.

Como investir em fundos imobiliários?

Para começar a aplicar em fundos imobiliários, você precisa ter uma conta de investimentos ativa em uma corretora de valores, como a Guide.

Em seguida, analise os FIIs disponíveis e selecione aqueles que melhor atendem as suas necessidades. Lembre-se de avaliar todos os riscos envolvidos na operação e se essa classe de ativos realmente condiz com o seu perfil de investidor.

Feito isso, acesse o home broker e adquira suas cotas. Se preferir, utilize a mesa de operações da corretora para realizar suas operações.

Considerações sobre os fundos imobiliários

Investir em fundos imobiliários é uma excelente alternativa para diversificar o portfólio, aproveitar o mercado imobiliário sem imobilizar o patrimônio e ainda receber uma renda passiva isenta de imposto de renda.

Os FIIs podem ser utilizados por todos os investidores. Contudo, ainda esses ativos imobiliários transmitam a segurança da renda fixa, é preciso ficar atento aos riscos envolvidos.

Agora que você já conhece mais sobre os fundos imobiliários, revise o seu planejamento e veja como os FIIs podem aumentar o potencial de retorno do seu portfólio.

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